A Reforma Tributária chegou prometendo simplificar o sistema de impostos no Brasil. E de fato, a proposta tem seus méritos técnicos. Mas há um efeito colateral que pouco se discute nas manchetes: o impacto sobre o mercado de locação de imóveis e, em especial, sobre quem aluga para morar.
Pois bem, vamos entender o que está acontecendo, quem paga a conta e por que o mais fraco quase sempre fica com o prejuízo.
O Que Muda com a Reforma Tributária nas Locações
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 e com vigência iniciada em 2026, criou dois novos tributos sobre consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal. Juntos, eles formam o chamado IVA dual, que substitui tributos anteriores como PIS, Cofins, ICMS e ISS.
O que muda para quem aluga imóveis é que a locação passa a ser tratada, em determinadas situações, como uma operação tributável por esses novos impostos. Antes da reforma, o proprietário pessoa física simplesmente declarava os aluguéis como renda e recolhia o Imposto de Renda pelo Carnê-Leão. Simples assim.
A partir de 2026, quem se enquadrar no conceito de “Grande Locador” (em linhas gerais, aquele com mais de três imóveis alugados ou com receita de locação acima de determinados limites anuais) poderá ser alcançado pelos novos tributos, com alíquota geral de até 8,4% sobre o valor dos aluguéis. Para locações residenciais, a lei prevê uma redução de 70% na alíquota, o que resulta em cerca de 2,5% de carga efetiva. Na locação comercial, a tributação é integral.
A Lógica do Repasse: De Quem é o Problema?
Aqui está o nó da questão. Quando o custo de qualquer operação aumenta, o agente econômico que suporta esse custo tem basicamente duas escolhas: absorver o prejuízo ou repassar para o próximo da cadeia.
O proprietário de imóvel que passa a ter uma carga tributária maior sobre sua receita de aluguel não vai, na maioria dos casos, simplesmente aceitar redução de renda. Ele vai repassar. E para quem ele vai repassar? Para o inquilino.
Como observou o presidente do SESCAP-LDR, Euclides Nandes Correia, com o início da tributação, é provável que parte dos proprietários e administradoras repassem os custos aos locatários, pressionando preços e elevando os valores de aluguel no curto prazo, até que a oferta e demanda encontrem um novo equilíbrio.
Não é especulação. É a lógica básica do mercado.
O Aluguel Já Subia Antes Mesmo da Reforma
É importante contextualizar: o aluguel no Brasil já vinha em trajetória ascendente mesmo antes de qualquer tributação nova.
Segundo o Índice FipeZap, que monitora 36 cidades brasileiras, o aluguel residencial acumulou alta de 9,44% em 2025, enquanto a inflação oficial (IPCA) ficou em 4,26% no mesmo período. Isso significa um aumento real de quase 5% acima da inflação. Cidades como Rio de Janeiro (+12,11%), Teresina (+21%) e Belém (+17%) registraram altas ainda mais expressivas.
Em janeiro de 2026, o FipeZap apontou que 34 das 36 cidades monitoradas continuaram apresentando alta nos preços de locação residencial, com o índice acumulando avanço médio de 9,10% nos últimos doze meses até aquele ponto.
Ou seja: a nova carga tributária chega num mercado já aquecido, onde o inquilino já estava pressionado. A reforma pode acrescentar mais uma camada sobre um custo que já era alto.
A Classe Média Comercial: O Elo Esquecido da Cadeia
Quando se fala de aluguel e de quem paga a conta, o debate quase sempre recai sobre a moradia. Mas há outro grupo que raramente aparece nas discussões: a classe média que aluga imóveis comerciais para exercer sua atividade profissional.
Advogados, dentistas, psicólogos, contadores, pequenos comerciantes, prestadores de serviço. Esses profissionais dependem de um ponto comercial para trabalhar, atender clientes e gerar renda. E estão, na prática, tão vulneráveis ao poder do proprietário quanto qualquer inquilino residencial, às vezes até mais.
O motivo é simples: na locação comercial, a lei oferece menos proteção e a tributação pela reforma é integral, sem o redutor de 70% previsto para o uso residencial. A alíquota efetiva sobre o valor do aluguel pode chegar a 8,4% para o “Grande Locador”, o que representa um custo considerável a ser repassado.
Mas a tributação, aqui, é apenas parte do problema. O mercado comercial tem uma dinâmica própria que favorece ainda mais o proprietário: ao final do contrato, no momento da renovação, ele tem ampla liberdade para redefinir o valor. E é exatamente nesse momento que o locatário descobre que a assimetria de poder é real.
Não é incomum que, na renovação de contratos em prédios comerciais onde um único proprietário concentra várias unidades, todos os locatários recebam simultaneamente propostas de reajuste expressivo, na casa de 20% a 30% ou mais, acima de qualquer índice de correção contratual. O locatário que não aceita, sai. E muitos saem.
O resultado concreto é o esvaziamento de prédios inteiros, a interrupção de atividades profissionais consolidadas, e o deslocamento forçado de profissionais que construíram sua carteira de clientes naquele endereço. Para o profissional liberal ou o pequeno empresário, mudar de endereço não é só um custo financeiro: é perda de clientela, de visibilidade, de anos de trabalho.
E o consumidor final desses serviços? Paga mais, porque o profissional precisa recompor o custo. Ou perde o acesso ao serviço, porque o prestador fechou as portas.
O mais fraco, aqui, não é apenas o inquilino. É também o cliente dele.
Comparativo: Antes e Depois da Reforma para o Locador
| Situação | Antes da Reforma | Depois da Reforma (2026) |
|---|---|---|
| Proprietário com 1–3 imóveis (PF) | Apenas IR via Carnê-Leão | Apenas IR (sem incidência de IBS/CBS) |
| Proprietário com mais de 3 imóveis ou renda elevada | Apenas IR via Carnê-Leão | IR + CBS + IBS (com redutor de 70% no residencial) |
| Locação comercial (Grande Locador) | PIS/Cofins (3,65%) | CBS + IBS integral (alíquota de até 8,4%) |
| Contratos firmados antes de julho de 2025 | Regime atual | Alíquota de transição de 3,65% até fim do contrato |
Fontes: LC 214/2025; Jusbrasil; FENACON.
Diferentes Perspectivas sobre a Tributação das Locações
Há leituras distintas sobre o impacto real da reforma nesse setor, e é importante apresentar ambas.
Para quem defende a reforma: a tributação da locação por “Grandes Locadores” é uma questão de isonomia. Hoje, quem tem poucos imóveis e renda modesta está protegido. A nova lei mira quem transforma a locação em atividade econômica de grande escala, equiparando-a a outras atividades empresariais. Além disso, a transição é gradual até 2033, e os contratos residenciais têm redução significativa de alíquota. Para muitos proprietários comuns, o impacto será nulo ou mínimo.
Para quem critica: mesmo com a redução de 70% na alíquota residencial, o custo adicional tende a ser repassado ao locatário num mercado onde a oferta de imóveis para aluguel já é insuficiente. O problema estrutural, o déficit habitacional brasileiro, não é resolvido pela reforma tributária. Com menos imóveis disponíveis do que famílias que precisam alugar, o proprietário sempre terá poder de mercado para repassar qualquer custo adicional. Quem paga, no fim, é o inquilino de menor renda, que não tem alternativa de compra e precisa do aluguel para morar.
A Regra Imutável: O Mais Fraco Fica com a Conta
Existe um princípio quase universal em economia: quando se aumenta o custo de uma cadeia produtiva ou de uma relação contratual, o ônus tende a recair sobre quem tem menos poder de barganha.
No mercado de locação residencial brasileiro, esse agente é o inquilino de baixa e média renda. Ele não pode simplesmente comprar um imóvel. Não tem acesso fácil ao crédito imobiliário. Não tem para onde ir se o aluguel subir além do suportável, exceto para bairros mais distantes ou moradias mais precárias.
O proprietário, por sua vez, tem um ativo que se valoriza. Tem a opção de não alugar, de vender, de aguardar. Tem poder de negociação.
Essa assimetria é anterior à reforma tributária e continuará existindo depois dela. A tributação é apenas mais um elemento que, nesse desequilíbrio estrutural, tende a ser absorvido pelo elo mais fraco da corrente.
Conclusão
A Reforma Tributária representa uma mudança estrutural no sistema de impostos brasileiro e tem potencial de simplificação real. Mas mudanças tributárias raramente são neutras: elas criam ganhadores e perdedores, e os perdedores costumam ser aqueles com menos opções.
No caso das locações, o debate técnico sobre alíquotas e limites de enquadramento não deve obscurecer a questão central: em qualquer ambiente onde os custos aumentam e a oferta é insuficiente, o inquilino paga. Sempre. Seja ele uma família que precisa de um teto, ou um profissional que precisa de um consultório.
A tributação é apenas o gatilho mais recente de um problema mais antigo: a concentração do poder contratual nas mãos de quem detém o imóvel. Enquanto não houver políticas que ampliem a oferta de espaços comerciais acessíveis e que equilibrem essa relação, o ciclo se repete. O proprietário repassa. O profissional absorve. O consumidor final paga. E o mais fraco de cada elo fica com a conta.
Perguntas Frequentes
O inquilino vai pagar mais aluguel por causa da Reforma Tributária?
Depende do perfil do proprietário. Quem tem até três imóveis alugados e não supera os limites de faturamento definidos pela LC 214/2025 não é alcançado pelos novos tributos, então não há razão tributária para reajuste. Já proprietários classificados como “Grandes Locadores” podem repassar a nova carga ao locatário, especialmente em contratos novos a partir de 2026.
A locação residencial tem tributação menor que a comercial?
Sim. A LC 214/2025 prevê redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS para locações residenciais, resultando em uma carga efetiva aproximada de 2,5%. Na locação comercial, a alíquota é integral (em torno de 8,4%), o que tende a pressionar mais os contratos de imóveis comerciais.
Contratos de aluguel já existentes serão afetados?
A lei criou uma regra de transição: contratos firmados antes da sanção da lei (julho de 2025), com pagamentos comprovados desde o início, poderão aplicar a alíquota reduzida de 3,65% (equivalente ao antigo PIS/Cofins cumulativo) até o encerramento do contrato original. É fundamental que a documentação esteja organizada.
Quando a Reforma Tributária entra em vigor para as locações?
A vigência se iniciou em 2026, com período de transição previsto até 2032-2033. Durante esse período, o contribuinte convive com os dois sistemas (antigo e novo), tornando o planejamento e a orientação contábil ainda mais importantes.
O aluguel vai continuar subindo em 2026 mesmo sem a reforma?
Os dados apontam que sim. O Índice FipeZap mostrou alta de 9,44% nos aluguéis em 2025, mais que o dobro do IPCA. A pressão vem da escassez de oferta e do crescimento da demanda por locação, fatores estruturais que independem da mudança tributária.
O profissional liberal tem alguma proteção contra aumentos abusivos na renovação do contrato comercial?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) garante ao locatário comercial o direito de renovação compulsória do contrato, desde que cumpridos requisitos como prazo mínimo de cinco anos de locação e exercício do mesmo ramo de atividade. Fora dessa hipótese, o proprietário tem ampla liberdade para propor novos valores na renovação. Por isso, a assessoria jurídica especializada antes do vencimento do contrato é fundamental para o profissional que depende do ponto comercial.
Sobre o autor
Hélio Pinto é advogado, pós-graduado em Direito Tributário, com 17 anos de atuação. Acompanha de perto o cenário político e econômico brasileiro e escreve sobre os temas que impactam o dia a dia do cidadão.
Conteúdo informativo. Não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou eleitoral. Consulte sempre fontes oficiais para decisões importantes.
